歡迎正式加入 U-House 投資學院——我是頂層莊家 Yan。
在打開任何一個看房 App 之前，我要先讓你知道這六週我們到底要完成什麼。這門課賣的不是「房地產知識」，是一個轉變：
高價課不應該來者不拒，也不應該亂開支票。三件事先講明：
學員後台（就是你登入的 APP）有四個工具，每一個都會在特定週次正式登場：
| 工具 | 是什麼 | 哪一週用 |
|---|---|---|
| T01 頂層資產防禦健檢表 | 5 題自評，確認你的資產防禦層現況 | Week 0（現在就能做） |
| T02 3 分鐘 +EV 資產防禦試算表 | 輸入物件數字，即時完成黃金三準則判定 | Week 1 起每週都用 |
| T03 看屋避雷 SOP | 10 大地雷互動勾選清單 | Week 3 看屋時使用 |
| T04 物件健檢診斷報告 | 把數字與排雷結果整理成專業報告 | Week 6 結業作品 |
這不是六堂獨立的課——是一條完整的路。每一週你帶走的東西，下一週都會用到。
每週只承擔一個能力里程碑，順序是：概念理解 → 講師示範 → 學員跟做 → 獨立提交 → 收到回饋 → 帶入下一週。
| 週次 | 本週能力 | 當週交付物 |
|---|---|---|
| Week 0 | 確認自己適合課程並完成工具測試 | 入學準備度與個人投資條件表 |
| Week 1 | 判斷物件是否值得繼續看，並說明下一步 | T02 物件快篩結果 |
| Week 2 | 看懂從找屋到退出的完整決策路徑 | 物件資料缺口與退出策略圖 V1 |
| Week 3 | 用固定流程完成看屋健檢 | 看屋避雷 SOP 與現場紀錄 V2 |
| Week 4 | 算出可辯護的出價範圍並準備談判 | 出價依據與談判腳本 V3 |
| Week 5 | 建立修繕預算並判斷每筆支出的價值 | 修繕預算及價值工程表 V4 |
| Week 6 | 整合資料比較出租、售出與停止方案 | 最終物件健檢與投資決策報告 |
課程內容 × 簡報重點整合講義｜頂層莊家 Yan
Week 1 不是要你立刻算對每一個數字，而是建立一套能被檢查、能被追溯、能重複使用的投資判斷方式。
| 項目 | Week 1 定義 |
|---|---|
| 課前準備 | 整理個人投資目標、可動用資金、時間條件，並準備一個想研究的物件 |
| 課堂實作 | 理解市場目前的狀況，學會用黃金三準則檢查買價、修繕與出租／買賣報酬，判斷物件是否值得繼續追蹤 |
| 能力里程碑 | 快速判斷這間房值不值得繼續看，並知道下一步該停下來、補資料，還是繼續追蹤 |
| 當週交付物 | 完成一份 T02 物件快篩結果，記錄各項數字與下一步決定 |
| 主要工具 | T01 資產防禦健檢表、T02｜3 分鐘 +EV 資產防禦試算表 |
| 完成定義 | 能說清楚為何投資、承受多少風險、用什麼條件進場，以及何時停止或退出 |
| 下一週銜接 | 把尚缺資料與個人資金／風險邊界帶入 Week 2，建立完整進出場藍圖 |
| 選項 | 已知條件 |
|---|---|
| A | 整理得很漂亮，你很喜歡。開價 450 萬，暫估行情總值 450 萬。 |
| B | 雜物多、照片昏暗。開價 450 萬，可談買價暫估 400 萬，行情總值暫估 500 萬。整理費初估 40 萬，尚無完整報價。 |
| C | 開價 380 萬，暫估行情總值 450 萬。現場有漏水，原因及修復方式還沒確認。 |
三案資料都不足以完成判定，沒有指定唯一正確選項。不能把開價當成已成交買價，也不能把暫估行情當成已核實事實。
說出你要確認哪些資料？找誰來查證？
重點提醒：選擇不變，理由變得更有依據，也是學習的成果。
「感覺不錯」「地點好」「格局方正」「屋況整齊」都可能是有用資訊，但如果沒有數字與條件支撐，它們仍然只是直覺。Week 1 的第一個轉變，是把直覺變成可驗證的假設。
重點不是保證每一局都贏，而是讓規則與安全邊際使長期期望值站在你這邊。每一次決策，都能留下可回查的資料、假設與理由。
關鍵問題是：買進之前，能不能把主要參數與退出條件算清楚？房地產的買價、行情、修繕、租金、利息與自備款，多數可以在出手前調查或估算，因此你有機會先設計安全邊際。
| 股票 | 房地產 | |
|---|---|---|
| 買進前能先估算獲利空間嗎？ | 未來獲利與股價較難估算。 | 多數參數可以先調查與估算 |
| 買進前能設定安全邊際？ | 受市場波動影響大。 | 可以透過買價、修繕跟現金流條件設定安全邊際 |
| 長期期望值 | 容易受到外部影響，較難自己控制。 | 也可以用規則跟退出策略，提高期望值的可控性 |
這是房地產作為投資工具，最被低估的優勢：單次結果仍會波動，但出手前的判斷條件可以被設計、記錄與檢查。
睡著的資金放在銀行，每年可能被通膨侵蝕購買力。正期望值（+EV）在房地產上可從三個維度理解，目的是讓資金在可控風險下開始工作。
槓桿能放大期望值，也會放大錯誤。
自有資金 200 萬，控制 1,000 萬資產。假設市場上漲 10%，先忽略利息、費稅與其他交易成本。
資產增加 1,000 × 10%＝100 萬；100 ÷ 200＝50%。同樣下跌 10%，本金損失比例也會放大到 50%。
ⓘ 補充提醒：使用槓桿前，請先確認買價、租金負擔、還本需求及最壞情境能否承受。
租金是否能覆蓋利息與必要持有成本，決定持有期間的資金壓力。重點不是只看表面租金，而是看扣除持有成本與年息後，自備款真正產生多少現金報酬。
當租金能覆蓋利息與持有成本，物件比較不容易因每月現金流壓力被迫出場。
ⓘ 補充提醒：此處只扣年息；若貸款須還本金，還要另外檢查還本後是否有資金缺口。
物件價值提升後，若能以合適條件增貸或回收資金，可把資金投入下一個機會；但 Cash-out 不是保證，也必須考量銀行條件、利率、現金流與風險承受度。
| 條件 | 數值 |
|---|---|
| 買入總價／貸款成數／年利率 | 400 萬／70%／2.5% |
| 月租／年持有成本（不含利息） | 20,000 元／5 萬 |
| 本題資金準備額（含修繕） | 200 萬 |
貸款＝400 × 70%＝280 萬；年息＝280 × 2.5%＝7 萬。
年租＝20,000 × 12 × 100% ÷ 10,000＝24 萬。年度餘額＝24－5－7＝12 萬。
出租＝12 ÷ 200＝6%，符合 5% 門檻。這僅是出租軌，不代表整體達標或建議進場。
ⓘ 補充提醒：年度餘額只計租金、持有成本與利息，尚未扣本金；這是出租現金流示範，不代表繳完全部本息後的剩餘現金。
買價 400 萬、貸款 70%、年利率 2.5%、月租 20,000 元、年持有成本 5 萬。本題資金準備額含修繕，共 200 萬。
保守年租＝20,000 × 12 × 90% ÷ 10,000＝21.6 萬。
年度餘額＝21.6－5－7＝9.6 萬；出租＝9.6 ÷ 200＝4.8%，未達 5%。
ⓘ 補充提醒：年租少 2.4 萬，出租由 6% 變為 4.8%。請列出自己物件的租金來源與安全折數，不知道的標記待確認。
| 階段 | 本題假設 |
|---|---|
| 買入 | 買價 500 萬，原貸款 400 萬，買價自付 100 萬。 |
| 初始準備 | 自付 100＋修繕 60＋取得費用 10＋保留現金 30＝200 萬。 |
| 第三年 | 重新鑑價 600 萬，假設新核貸 80%，新年利率 3%。 |
| 結算 | 轉貸當日原貸餘額 380 萬，本次轉貸費用 5 萬。 |
新貸款＝600 × 80%＝480 萬。扣費前回收＝480－380＝100 萬。淨回收＝100－5＝95 萬。
95 萬是借款結算後新增可用資金，不是獲利 95 萬。原貸款由 400 變 380，已還本金 20 萬也不是增值獲利。
ⓘ 補充提醒：初始保留現金 30 萬不是已支出成本，歷年租金、營運與還本須另結算。本例獨立，銀行鑑價與核貸均是假設，不承諾第三年必定成功。
先查明價格落差，再辨認別人忽略或害怕的問題，最後確認自己能不能處理。三角用來決定是否值得繼續研究，不代表可以直接進場。
| 三個角 | 學員要回答的問題 |
|---|---|
| 定價錯誤 | 查過行情後，這個價格真的有落差嗎？ |
| 別人看不見或不敢進場 | 別人忽略的價值，或害怕的問題，是什麼？ |
| 我有辦法處理 | 我能不能確認處理方式、成本，以及誰來執行？ |
| 甲 | 乙 |
|---|---|
| 朋友說「應該不貴」。 | 已請人確認問題，拿到列清楚工項、費用與工期的報價。 |
乙多了可核對的依據，但仍要確認工項是否完整、是否處理真正原因，以及成本與工期能否承受。認識朋友或多拿幾張報價，都不等於問題已解決。
資源可以來自自己或可靠專業協助。資料不足就先補資料，超出處理條件可以先放下。課程提供練習方法，不承諾六週後人人能處理所有物件。
三角框架辨認機會與處理條件；黃金三準則檢查數字是否達標，兩者都不直接替你決定進場。
行情單價 40 萬／坪，30 坪，預計買入 1,026 萬。準則一：買入總價 ÷（行情單價 × 坪數）≤ 85%。
行情總值＝40 × 30＝1,200 萬；1,026 ÷ 1,200＝85.5%，未達標。
買價上限＝1,200 × 85%＝1,020 萬。差 6 萬、0.5 個百分點。恰為 85% 達標，不能把 85.5% 四捨五入成 85% 放行。
準則一：買入總價 ÷（行情單價 × 坪數）≤ 85%。
新行情＝39 × 30＝1,170 萬；1,020 ÷ 1,170＝87.179…%，約 87.2%，未達標。
新的買價上限＝1,170 × 85%＝994.5 萬。行情來源會改變判定，不能為了過關把行情估高。這兩題只檢查準則一，不代表整體評估。
50%不是理論值——是實戰案例中最保守一筆的底線。
| 條件 | 本題假設 | 條件 | 本題假設 |
|---|---|---|---|
| 行情單價 | 25 萬／坪 | 坪數 | 20 坪 |
| 屋主開價 | 450 萬 | 買入總價 | 400 萬 |
| 修繕費 | 40 萬 | 自備款（不含修繕） | 160 萬 |
| 月租 | 16000 元 | 租金折數 | 90% |
| 貸款成數 | 70% | 年利率 | 2.5% |
| 年持有成本（不含年息） | 2.6 萬 | 預期轉售價 | 544 萬 |
本題自備款 160 萬不含修繕，另列修繕 40 萬，合計準備額 200 萬。自備款＝買價自付 120 萬＋本題假設的必要交易雜費 40 萬（如代書、規費、契稅等，不含修繕）。雜費為教學假設總額，非固定費率或實際費用估算。
本題為獨立教學計算表，自備款採不含修繕的定義，不是現行 T02 的逐欄操作範本。出租分母 160 萬，買賣分母 200 萬。
| 指標 | 完整演算 | 結果 |
|---|---|---|
| 準則一 | 400 ÷（25 × 20） | 80%，達標 |
| 準則二 | 40 ÷ 450 | 8.888…%，約 8.9%，達標 |
| 保守年租 | 16,000 × 12 × 90% ÷ 10,000 | 17.28 萬 |
| 貸款／年息 | 400 × 70%＝280；280 × 2.5% | 7 萬年息 |
| 年度餘額（未扣還本） | 17.28－2.6－7 | 7.68 萬 |
| 出租軌 | 7.68 ÷ 160 | 4.8%，未達 5% |
| 買賣軌 | （544－400－40）÷（160＋40）＝104 ÷ 200 | 52%，達 50%，不年化 |
| 準則三／整體 | 買賣軌達標；準則一、二也達標 | 數字通過快篩 |
資金核對：買價自付＝400－280＝120 萬；另設本題假設的必要交易雜費 40 萬，自備款＝120＋40＝160 萬。修繕另列 40 萬，合計 200 萬，不重複計列。雜費為教學假設總額，非固定費率或實際費用估算。
數字達標不代表建議進場。若用含修繕的全部準備額衡量，7.68 ÷ 200＝3.84%，不能把出租 4.8% 稱為全部自有資金報酬率。買賣分子僅扣買價與修繕，52% 不是扣完所有費稅的淨利率。
本題靠轉售假設支持準則三。請寫下最需要查證的一個數字，以及去哪裡查。
| 條件 | 本題假設 | 條件 | 本題假設 |
|---|---|---|---|
| 行情單價 | 25 萬／坪 | 坪數 | 20 坪 |
| 屋主開價 | 450 萬 | 買入總價 | 400 萬 |
| 修繕費 | 40 萬 | 自備款（不含修繕） | 160 萬 |
| 月租 | 16000 元 | 租金折數 | 90% |
| 貸款成數 | 70% | 年利率 | 2.5% |
| 年持有成本（不含年息） | 2.6 萬 | 預期轉售價 | 538 萬 |
本題自備款 160 萬不含修繕，另列修繕 40 萬，合計準備額 200 萬。自備款＝買價自付 120 萬＋本題假設的必要交易雜費 40 萬（如代書、規費、契稅等，不含修繕）。雜費為教學假設總額，非固定費率或實際費用估算。
買賣＝（538－400－40）÷（160＋40）＝98 ÷ 200＝49%，未達 50%。
出租仍為（17.28－2.6－7）÷ 160＝4.8%，未達 5%。準則一仍 80%，準則二仍約 8.9%。準則三兩軌均未達標，所以整體未達標。
轉售門檻＝400＋40＋200 × 50%＝540 萬，此時買賣恰為 50%。544 萬為 52%，538 萬為 49%。依未四捨五入數值判定。
數字達標不代表建議進場。若用含修繕的全部準備額衡量，7.68 ÷ 200＝3.84%，不能把出租 4.8% 稱為全部自有資金報酬率。買賣分子僅扣買價與修繕，52% 不是扣完所有費稅的淨利率。
請說明：哪個未驗證假設最影響你是否繼續研究？
「買得低」是準則一的白話說明；「租得動、賣得掉」是租賃需求與退出可行性的檢查，不再稱為買點三角。租金及轉售報酬達標，也不能取代真實需求的查證。
以下四筆忠諺真實驗證案例合計獲利約 726 萬。獲利金額與成交速度只能說明結果；真正能被學員複製的是每一個決策點上的問題、資料與停止條件。
屋況很舊，大多數人進去看一眼就想走。
站在門口問的不是「這間有什麼問題」，問的是：
今天帶走：先問「多少錢解決」，不要只問「有什麼問題」
回看剛才的回答：哪項依據還沒確認？下一步找誰或查什麼？
屋主急售，多數人反應：「這是機會！趕快進場！」
第一件事：先確認急售的原因，會不會變成自己的問題。
今天帶走：屋主急，不代表你要急
回看剛才的回答：哪項依據還沒確認？下一步找誰或查什麼？
21 坪，多數人反應：「太小了，增值空間有限」
看的不是坪數，看的是：這個總價區間，有多少組買家在搶？
今天帶走：買家少，才是真正的風險
回看剛才的回答：哪項依據還沒確認？下一步找誰或查什麼？
原始屋況非常糟，連自己都有一瞬間在懷疑。
做的事：把感覺放旁邊，把數字拿出來算。
今天帶走：把感覺放旁邊，數字才不會騙你
回看剛才的回答：哪項依據還沒確認？下一步找誰或查什麼？
每一個案例都要留下：資料來源、假設、公式、判定與下一步。結果只能建立信任；過程才能被複製。
課堂情境題。延伸開場 B 物件的作業練習，以下是本題新增的教學假設，不是開場已知資訊。20 坪，照片昏暗、雜物較多。
| 條件 | 本題假設 | 條件 | 本題假設 |
|---|---|---|---|
| 行情單價 | 25 萬／坪 | 坪數 | 20 坪 |
| 屋主開價 | 450 萬 | 買入總價 | 400 萬 |
| 修繕費 | 40 萬 | 自備款（不含修繕） | 160 萬 |
| 月租 | 16000 元 | 租金折數 | 90% |
| 貸款成數 | 70% | 年利率 | 2.5% |
| 年持有成本（不含年息） | 2.6 萬 | 預期轉售價 | 544 萬 |
本題自備款 160 萬不含修繕，另列修繕 40 萬，合計準備額 200 萬。自備款＝買價自付 120 萬＋本題假設的必要交易雜費 40 萬（如代書、規費、契稅等，不含修繕）。雜費為教學假設總額，非固定費率或實際費用估算。
行情暫用教學資料包「比較表 A」，尚未核對屋況差異；買價未與屋主確認。修繕只有初估、無完整工項報價；轉售價也未核對可比較成交。資料包名稱是假設，並未附真實成交憑證。
本題為獨立教學計算表，自備款採不含修繕的定義，不是現行 T02 的逐欄操作範本。出租分母 160 萬，買賣分母 200 萬。
優先缺口一：40 萬修繕是否涵蓋必要工項？缺口二：544 萬轉售是否有足夠比較依據？其餘估值、談價、融資仍是假設，不能因只列兩項缺口就視為已驗證。
請填：我目前最不確定的是＿＿；我準備透過＿＿確認；確認前的結論是＿＿。
| 指標 | 完整演算 | 結果 |
|---|---|---|
| 準則一 | 400 ÷（25 × 20） | 80%，達標 |
| 準則二 | 40 ÷ 450 | 8.888…%，約 8.9%，達標 |
| 保守年租 | 16,000 × 12 × 90% ÷ 10,000 | 17.28 萬 |
| 貸款／年息 | 400 × 70%＝280；280 × 2.5% | 7 萬年息 |
| 年度餘額（未扣還本） | 17.28－2.6－7 | 7.68 萬 |
| 出租軌 | 7.68 ÷ 160 | 4.8%，未達 5% |
| 買賣軌 | （544－400－40）÷（160＋40）＝104 ÷ 200 | 52%，達 50%，不年化 |
| 準則三／整體 | 買賣軌達標；準則一、二也達標 | 數字通過快篩 |
數字達標不代表建議進場。若用含修繕的全部準備額衡量，7.68 ÷ 200＝3.84%，不能把出租 4.8% 稱為全部自有資金報酬率。買賣分子僅扣買價與修繕，52% 不是扣完所有費稅的淨利率。
範例結論：「先補資料。目前的數字依賴買賣軌，但轉售價沒有足夠依據，修繕費也只有初估。我會先請人列必要工項與報價，再核對相近產品成交條件。資料確認後重算，現在不下進場結論。」
真實作業須填實際連結、日期、報價或資料描述。先停或資料未齊不等於失敗，算錯則需更正。提交前確認來源可回查、分母清楚、兩軌與整體判定俱全，並遮蔽個人資訊。
初篩完，把「還缺哪些資料才能判斷」列出來——這張清單就是你 Week 2 的起點。
遇到物件，先問這 8 題
| 框架 | 你要問的問題 |
|---|---|
| 莊家思維 | 這個局的長期期望值是否站在我這邊？ |
| 正期望值（+EV）三個維度 | 槓桿放大什麼？租金能否覆蓋成本？資金能否安全回收或再配置？ |
| 買點三角 | 定價錯誤：查過行情後，這個價格真的有落差嗎？ 別人看不見或不敢進場：別人忽略的價值，或害怕的問題，是什麼？ 我有辦法處理：我能不能確認處理方式、成本，以及誰來執行？ |
| 黃金準則一 | 買入總價 ÷（行情單價 × 坪數）是否符合紅線門檻 ≤ 85%？ |
| 黃金準則二 | 修繕與整理費用 ÷ 屋主開價是否符合紅線門檻 ≤ 10%？ |
| 黃金準則三｜出租 | （保守年租 − 持有成本 − 年息）÷ 自備款是否符合紅線門檻 ≥ 5%？ |
| 黃金準則三｜買賣 | （轉售價 − 總成本）÷（自備款 + 修繕費）是否符合紅線門檻 ≥ 50%（不年化）？ |
| 最後結論 | 停止、補資料或繼續追蹤？理由是否與資料一致？ |
| 選項 | 已知條件 |
|---|---|
| A | 整理得很漂亮，你很喜歡。開價 450 萬，暫估行情總值 450 萬。 |
| B | 雜物多、照片昏暗。開價 450 萬，可談買價暫估 400 萬，行情總值暫估 500 萬。整理費初估 40 萬，尚無完整報價。 |
| C | 開價 380 萬，暫估行情總值 450 萬。現場有漏水，原因及修復方式還沒確認。 |
用今天的三角與黃金三準則重新判斷。比較前後的理由，不只比較選項有沒有換。
三案資料都不足以完成判定，沒有指定唯一正確選項。不能把開價當成已成交買價，也不能把暫估行情當成已核實事實。
說出你要確認哪些資料？找誰來查證？
重點提醒：選擇不變，理由變得更有依據，也是學習的成果。
你現在能回答這四題嗎？
大多數人買房的流程是：看到喜歡的 → 出價 → 成交 → 然後才開始想「接下來怎麼辦」。莊家的順序剛好相反：先看終點，再出發。
還記得彰化老屋那兩個問題嗎——「這個問題要花多少錢解決？解決之後，這間值多少？」能回答，是因為腦袋裡有一張完整的路徑圖：
| 決策點 | 要回答的問題 | 需要的資料 |
|---|---|---|
| 要不要追這間？ | 行情價多少？折扣夠不夠？ | 實價登錄、區域成交行情 |
| 要不要出價？ | 有沒有致命地雷？修繕要多少？ | 看屋健檢紀錄、估價單 |
| 出多少？ | 我的上限在哪？銀行貸得到多少？ | 黃金三準則快篩、銀行鑑價 |
| 怎麼退出？ | 租得掉嗎？賣得掉嗎？ | 租金行情、區域需求強度 |
進場之前，你要能畫出至少兩種退出方案——通常是「持有出租」與「整理售出」。兩條路都要用數字走一遍。
「低估是算出來的，不是運氣。」要算，就要有資料。這一節把你需要的公開資料來源整理成一張清單——每一項都免費、每一項都查得到。
| 要查什麼 | 去哪查 | 用來判斷 |
|---|---|---|
| 區域合理行情單價 | 內政部實價登錄 | 黃金準則一的分母：行情單價 × 坪數 |
| 保守可租價 | 實價登錄租賃專區、租屋平台同社區行情 | 黃金準則三的年租金（以保守價為準） |
| 產權與土地 | 謄本、地籍圖、使用分區（地政事務所／線上申領） | 有無越界、占用、徵收範圍（W3 地雷 3） |
| 淹水與災害紀錄 | 政府災害潛勢地圖、近 5 年淹水救助紀錄 | 周邊 300 公尺風險（W3 地雷 6） |
| 未來施工 | 建照執照查詢、都市計畫公告 | 採光與安靜「不代表未來」（W3 地雷 6） |
| 需求強度 | 同總價帶的成交量與去化速度 | 「這個總價區間，有多少組買家在搶？」 |
從資料缺口清單裡，選定你 Week 3 要在現場確認的問題——下週帶著清單去看屋。
還記得台中急售案的原則嗎——屋主急，不代表你要急。你要搞清楚他在逃什麼，才能判斷你在買什麼。
看屋健檢分三階：第一階排除致命地雷，第二階建立莊家視角，第三階用數字鎖死利潤。先講三顆踩到就出場的致命雷——它們的共同點是：裝修救不了、便宜也不能買。
高危雷跟致命雷不同：不是不能買，而是價格必須大幅反映。每一顆都對應一個具體的查核動作。
排完雷，換腦袋。第一階是防守，第二階是進攻——別人的偏見，就是你的破口。
以前你看完房子回家，腦袋裡一堆問號；有了這張清單，你走出門的時候就有答案了。
把現場發現的風險與缺陷，轉成 Week 4 的出價條件——每一顆高危雷，都是你談判桌上的籌碼。
「開口有底，談判有籌碼。」出價不是喊價，是一個能被辯護的數字區間——每一塊錢都說得出理由。
超過這個數字，安全邊際不足——就算談判贏了面子，期望值也輸了裡子。要的是明確的錯價折扣空間，而非單純便宜。
屋主開價 − 你的買入目標 ＝ 議價空間。談判前先弄清楚三件事：
W3 的地雷 8 在這裡展開。多數人的順序是：談成交價 → 簽約 → 才去問銀行。錯。莊家的順序是：談成交價之前，就先確認銀行鑑價與貸款條件。
| 動作 | 拿到什麼 |
|---|---|
| 找 2–3 家銀行做初步鑑價 | 鑑價區間 → 反推你的安全出價 |
| 確認物件條件對成數的影響 | 真實貸款成數 → 真實自備款 |
| 比較利率與寬限期方案 | 年利息 → 填進 T02 進階假設 |
把你的成交假設（假設用目標價買到）帶進 Week 5——下一步是確保修繕預算不會把你贏來的折扣吃回去。
「屋況差，你不慌。」——前提是，你的修繕預算有一條不能跨過的線。
超過即代表陷入整修黑洞，失去低風險套利優勢。修繕費是整個流程裡最常被低估的成本黑洞——爛的不是屋況，是預算失控。
預算鎖死之後，每一個工項都要回答一個問題：這筆錢，租客願意為它多付租金嗎？照這個標準，所有工項分三類：
把三種修繕情境帶進 Week 6——最後一週，我們把所有數字灌進完整試算，跑出你的結業決策報告。
最後一週，回到最關鍵的黃金準則三。一般人看「租金殖利率」——租金 ÷ 房價。致命盲點：沒有算槓桿成本。
第一層：租金 − 利息 − 持有成本 ＝ 每月現金流（防禦層）。第二層：升值後 Cash-out 增貸出來的資金（複製層）。第一層站穩了，第二層才有資格啟動——順序永遠不能反。
你算出來的現金報酬率，建立在兩個會變動的假設上：利率與租金。壓力測試就是問一句話：假設變了，你的數字還站得住嗎？
判斷標準很簡單：你目前的假設往壞的方向移一格，還在綠區，這個物件才叫穩。如果移一格就掉進紅區，代表你買的不是資產，是對利率的賭注。
六週的所有工作，最後整合成一份報告——這是你的結業作品，也是你之後每一間物件都會重複使用的決策文件。
| 區塊 | 內容 | 資料來源 |
|---|---|---|
| ① 物件基本資料 | 地址、類型、屋齡、坪數、價格 | W1–W2 初篩 |
| ② 黃金三準則判定 | 買價錯價／修繕控制／現金投報 | T02 試算 |
| ③ 現金投報試算 | 完整版公式逐項攤開 | W4 貸款條件＋W5 修繕預算 |
| ④ 10 大地雷逐項排查 | 通過／有疑慮／未查＋備註 | W3 現場紀錄 |
| ⑤ 莊家視角分析 | 微地段、出租 vs 售出、裝修取捨、風險 | W2 退出策略＋W5 取捨 |
| ⑥ 綜合結論 | 🟢 綠燈進斡旋／🟡 黃燈補件再議／🔴 紅燈出場 | 以上全部 |
報告合格的定義不是「結論是買」——是公式、資料、風險與結論一致，而且你能說明「什麼情況出現，會改變這個決策」。
走完這條路——你對任何一間房子，都能獨立跑完從找屋、判斷、出價、裝修到出場的完整決策流程。不需要再靠別人告訴你該怎麼做。